Au sommaire :
- Le diagnostic parasitaire est-il obligatoire ?
- Qui peut réaliser ce diagnostic parasitaire ?
- Quel est le principe de ce diagnostic ?
- Déroulement
- Durée de validité
- Le diagnostic mérule est obligatoire dans le Finistère !
- Les spécificités du diagnostic dans le Finistère et le Morbihan
- Rappel des diagnostics obligatoires à la vente et à la location
Le diagnostic parasitaire est-il obligatoire ?
Le diagnostic immobilier de l’état parasitaire d’un logement permet de repérer la présence d’insectes à larves xylophages et celle de champignons lignivores. Non obligatoire, le diagnostic immobilier de l’état parasitaire est fortement conseillé dans les zones les plus humides pour éviter au bailleur ou au vendeur d’être coupables de vice caché. En effet, la responsabilité d’un vendeur peut être engagée s’il est démontré qu’il avait connaissance d’une infestation présente ou ancienne du bâtiment qu’il vend sans en avoir informé son acquéreur. C’est pourquoi, pour éviter tout risque de contentieux, certains notaires recommandent de réaliser un diagnostic immobilier de l’état parasitaire de façon à exonérer le vendeur de ces éventuels vices cachés, et donc de possibles procédures lancées par l’acheteur.
Si le vendeur ou le bailleur fait réaliser un diagnostic immobilier de l’état parasitaire, le document intègre alors le dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou à un acte de vente. Le document doit donc être remis à l’acquéreur par le vendeur.
Qui peut réaliser ce diagnostic parasitaire ?
Les diagnostics immobiliers de l’état parasitaire sont réalisés par des diagnostiqueurs immobiliers professionnels certifiés. La certification s’obtient en faisant appel à un certificateur accrédité Cofrac (Comité français d’accréditation).
Le Ministère chargé de l’Environnement héberge sur son site internet un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers déclarés par les organismes certificateurs (http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action). Des onglets permettent également une recherche avancée de diagnostiqueur professionnel et de vérifier la validité des certificats diagnostiqueur.
Enfin, les 13 centres de certification de diagnostiqueurs immobiliers sont : Abcidia Certification, Afnor Certification, B2C, Bureau Veritas certification France, Cesi certification, Dekra certification, Ginger Cated, I.Cert, La certification de Personnes, Lcc Qualixpert, Socotec Certification France, Technicert et Wi. Cert.
Quel est le principe de ce diagnostic ?
Le diagnostic immobilier de l’état parasitaire a pour principe de repérer les agents de dégradation biologique du bois. L’activité de ces parasites peut affecter la qualité d’usage d’un bâtiment, mais aussi remettre en cause la viabilité de sa structure. Ce processus peut aller jusqu’à la destruction et l’effondrement de la structure qui est touchée.
Les trois catégories de parasites du bois sont :
- Les insectes à larves xylophages (capricornes des maisons, grands capricornes, hespérophanes, petites vrillettes du bois, grosses vrillettes du bois, charançons du bois, lyctus bruns, sirex…) dont seules les larves sont problématiques puisqu’elles dévorent le bois et vivent dedans pendant 2 à 12 ans, selon l’espèce, jusqu’à leur métamorphose en adultes capables de se reproduire.
- Les insectes xylophages (termites, mais aussi charançons du bois, scolytes, abeilles charpentières, bostryches, fourmis charpentières) qui se nourrissent de bois.
- Les champignons lignivores (mérule, coniophores, polypores, coprins, pleurotes, lentins, donkioporia, lenzites, phellinus, fibroporia…) peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments et sur leur structure. Ils dégradent les bois de la construction et ses dérivés.
Ainsi, si vous êtes confronté à un diagnostic immobilier parasitaire qui révèle la présence d’insectes à larves xylophages ou à celle de champignons lignivores comme la mérule, nous pouvons venir gratuitement confirmer le diagnostic qui a été posé par le diagnostiqueur certifié, puis vous établir un devis gratuit et sur mesure.
Depuis plus de 20 ans, nous sommes intervenus chez plus de 10000 clients en Bretagne, principalement dans le département du Finistère et dans celui du Morbihan.
Déroulement et mission
- Le diagnostiqueur qui est en charge de réaliser l’état parasitaire du bâtiment va commencer par collecter et par étudier les informations générales relatives au bien immobilier telles que les plans, les matériaux mis en œuvre dans la construction, l’historique des opérations de traitements préventifs et curatifs, etc.
- Dans un second temps, il procède à la visite des lieux. Le diagnostiqueur notera avec précision les parties du bâtiment qui ne sont pas accessibles et les raisons pour lesquelles elles ne le sont pas.
- Dans un troisième temps, le diagnostiqueur procède à un examen visuel minutieux des parties visibles et accessibles du bâtiment. Lors de cet examen visuel, il recherche les indices d’une infestation parasitaire qu’il peut détecter par la présence de débris d’insectes, de galeries/tunnels, de cordonnets, de filaments, de trous de sortie et autres vermoulures sur les sols, les murs, les cloisons et la totalité des éléments de construction en bois (huisseries, poteaux, poutres, etc.).
- Les investigations du diagnostiqueur ne se limitent pas aux bâtis puisqu’il examine également tous les produits cellulosiques (qui contiennent de la cellulose).
- Le diagnostiqueur ne se contente pas de rechercher des traces de présence active ou passive d’agents biologiques responsables de la dégradation du bois. En effet, le diagnostiqueur va s’intéresser aux conditions qui peuvent favoriser l’émergence d’une infestation. Ainsi, il relève et examine les zones qui sont propices au développement de parasites du bois : zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs de fluides, regards, etc. Pour cet examen, il s’appuie sur des équipements appropriés tels que les humidimètres à pointes et les radiofréquences.
- Le diagnostiqueur va également procéder à des sondages de l’ensemble des matériaux en bois à l’aide d’un poinçon ou d’un détecteur acoustique. S’il découvre des éléments déjà altérés ou dégradés, il peut procéder à des prélèvements.
- Au moment d’établir son rapport sur l’état parasitaire du bâtiment, le diagnostiqueur identifie et localise précisément les pathologies du bois détectées lors de ses investigations. Le rapport d’état parasitaire est accompagné d’un plan de localisation et de photographies des pathologies repérées dans le bâtiment qui a été examiné.
Durée de validité
Globalement, le diagnostic parasitaire n’a pas de durée de validité puisqu’il est purement informatif envers l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat.
Pour sa part, la durée de validité du diagnostic mérule n’est pas fixée par la loi. On estime cependant qu’il doit avoir été réalisé au maximum 6 mois avant la signature de l’avant-contrat de vente, ce qui correspond à la durée de validité légale du diagnostic termite.
En cas de détection d’insectes xylophages ou de mérule pleureuse, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour déclarer l’infestation à la mairie de sa commune. Selon l’importance de la présence de ces nuisibles, des dégâts causés et du danger qu’ils représentent, la municipalité peut imposer des travaux d’entretien.
Prix
Les prix d’un diagnostic immobilier de l’état parasitaire s’échelonnent d’environ 70 € pour un studio à environ 180 € pour une maison de trois pièces. Certains diagnostiqueurs pratiquent des forfaits avantageux. Il peut être intéressant de cumuler plusieurs diagnostics pour obtenir des meilleurs tarifs?
Le diagnostic mérule est obligatoire dans le Finistère !
Le diagnostic immobilier de l’état parasitaire est le plus souvent appelé « diagnostic termites et autres insectes xylophages » ou « diagnostic termites » et il est réalisé différemment selon que le logement concerné est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. Comme nous allons le voir un peu plus loin, par arrêté préfectoral, 20 communes du Finistère sont concernées par l’établissement d’un état relatif à la présence de mérules.Les spécificités du diagnostic dans le Finistère et le Morbihan
La Bretagne est soumise à plusieurs arrêtés préfectoraux qui ont une incidence sur les diagnostics qui sont à réaliser dans le cadre d’une vente/achat d’un logement.
BTR intervient dans les départements du Finistère et du Morbihan dont voici à suivre les spécificités.
Département du Finistère
Par arrêté préfectoral du 15 juillet 2020 relatif à la lutte contre les mérules et autres xylophages, certaines communes du département du Finistère sont inscrites en zone d’exposition au risque mérule et un état relatif à la présence de mérules (selon la norme NF P 03-200 du 13 mai 2016) doit être établi depuis 6 mois à la date de l’acte authentique et doit être annexé à toute promesse de vente d’un immeuble.
Les communes du Finistère concernées par l’établissement d’un état relatif à la présence de mérules sont :
Audierne | Bénodet | Brest | Camaret-sur-Mer |
Châteaulin | Châteauneuf-du-Faou | Concarneau | Douarnenez |
Elliant | Fouesnant | Morlaix | Plomodiern |
Plouescat | Pont-Aven | Pont-l’Abbé | Quimper |
Quimperlé | Rosporden | Saint-Martin-des-Champs | Scaër |
Département du Morbihan
Il n’existe à ce jour pas d’arrêté préfectoral portant périmètre de lutte contre les mérules dans le département du Morbihan. Dans le cas d’une vente de tout ou partie d’un immeuble situé dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir une information d’un risque de mérule. Il convient donc de prendre les informations auprès de la préfecture dans le cadre d’une vente/achat.
Dans le Morbihan il existe néanmoins depuis 2003 un arrêté préfectoral qui exige un état du bâtiment à la présence de termites, à Lorient et à Sarzeau.
Rappel des diagnostics obligatoires à la vente et à la location
Diagnostics obligatoires à la vente :
- Diagnostic amiante,
- Diagnostic de performance énergétique (DPE),
- Diagnostic électrique,
- Diagnostic gaz,
- Diagnostic loi Carrez,
- Diagnostic plomb,
- Diagnostic mérule obligatoire dans 11 départements français, dont 20 communes du Finistère,
- Diagnostic termites (obligatoire dans le Morbihan à Lorient et Sarzeau par arrêté préfectoral),
- ERP : état des risques et pollutions,
- Diagnostic Assainissement.
Diagnostics obligatoires à la location :
- Diagnostic amiante,
- Diagnostic de performance énergétique (DPE),
- Diagnostic électrique,
- Diagnostic gaz,
- Diagnostic plomb,
- ERP : état des risques et pollutions,
- Le mesurage Loi Boutin, l’attestation de surface habitable.